صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان چیست؟

مشارکت مردم در فعالیت‌های اقتصادی تولیدی، ایده‌آل دولت هر کشوری است. معمولا دولت‌ها تسهیلاتی را فراهم می‌کنند که مردم را به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های تولیدی تشویق کند و پول نقد راکد آن‌ها را وارد جریان سیستم اقتصادی کشور کند. چنین مشارکتی هم به نفع دولت‌ها خواهد بود و هم به سرمایه‌گذاران سود می‌رساند. در راستای رسیدن به این هدف، دولت ایران نیز طرح‌هایی برای جلب مشارکت مردمی تدوین کرده است که یکی از آن‌ها صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان یا Construction Fund است. در این مقاله جزئیات این طرح را با هم بررسی خواهیم کرد.

ویدیو را حتما ببینید!

منظور از صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان چیست؟

نگاهی به اطراف خود بیاندازید و ببینید دوستان و بستگان‌تان با درامد مازاد و سرمایه‌های اضافی خود چه می‌کنند؟ پاسخ این سوال احتمالا مواردی مثل خرید طلا، دلار یا حتی خودرو است! مردم می‌خواهند در شرایط نوسان ارز و بالا رفتن نرخ تورم، ارزش دارایی‌هایشان را حفظ کنند اما این روش‌ها نه به نفع اقتصاد کشور است و نه در حالت کلی به سود سرمایه‌گذاران خواهد بود. برای تغییر این شرایط، دولت باید راهکاری پیدا کند تا مردم به مشارکت در طرح‌های اقتصادی مولد تشویق شوند. یکی از این طرح‌ها، صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است.

این صندوق‌ها تاسیس می‌شوند تا منابع مالی لازم برای پروژه‌های ساختمانی را فراهم کنند. پروژه‌ها ممکن است مسکونی، اداری یا تجاری باشند. در هر صورت صندوق در قالب یک شخصیت حقوقی، سرمایه را از مردم جمع می‌کند و در نهایت، سود حاصل از پروژه‌ها را میان آن‌ها تقسیم می‌کند.

فرایند کلی عملکرد صندوق زمین و ساختمان

نحوه عملکرد صندوق‌ها چندان پیچیده نیست. آن‌ها سرمایه را از سمت مردم جمع می‌کنند و به پروژه‌های ساختمانی تخصیص می‌دهند. پس از تکمیل پروژه، واحدهای ساخته‌شده از طریق مزایده یا هر روش دیگری که هیات مدیره صلاح بداند به فروش می‌رسد و سود حاصل از آن میان سرمایه‌گذاران تقسیم خواهد شد. توجه داشته باشید که واحدهای ساختمانی مستقیما به سرمایه‌گذاران اعطا نخواهد شد. آن‌ها در صورتی که تمایل به خرید داشته باشند، باید مثل دیگران در مزایده شرکت یا از طریق روش‌های دیگر برای خرید واحدها اقدام کنند. ممکن است مدیر صندوق قبل از اتمام پروژه اقدام به پیش فروش واحدها ساختمانی کند یا بخواهد پس از تکمیل، آن‌ها را به فروش برساند. در هر صورت، فرد سرمایه‌گذار نیز می‌تواند برای خرید اقدام کند و در صورتی که میزان سرمایه او کمتر از ارزش واحد ساختمانی باشد، مابه‌تفاوت را به صورت نقدی پرداخت خواهد کرد.

ارکان صندوق زمین و مسکن چه کسانی هستند؟

صندوق زمین و مسکن از ارکان و اجزای سازمان یافته تشکیل شده است. این ارکان عبارتند از:

۱- مجمع صندوق:

شامل اشخاصی است که صاحبان واحدهای سرمایه‌گذاری هستند. البته معمولا هر فرد بیش از یک درصد از واحدهای سرمایه‌گذاری را مالک است.

۲- مدیر صندوق:

شرکت‌هایی که امور مالی مربوطه را مدیریت، و سرمایه را تامین می‌کنند.

۳- مدیر ساخت:

شرکت‌هایی که مسئولیت ساخت را بر عهده دارند و جزو شرکت‌های پیمانکاری هستند که رتبه‌بندی شده‌اند.

۴- ناظر:

ناظر می‌تواند یک شرکت یا یک شخص حقوقی باشد که از سازمان نظام مهندسی پروانه اشتغال نظارت پایه یک را اخذ کرده باشد.

۵- بازرس صندوق:

به اصطلاح «متولی» هم نامیده می‌شود. می‌تواند از میان حسابرسان قابل اعتماد سازمان بورس یا شرکت‌های مشاوره سرمایه‌گذاری و موسسه‌های حقوقی باشد.

۶- متعهد پذیره‌نویسی:

از میان بانک‌ها، شرکت‌های تامین‌ کننده سرمایه و حتی موسسه‌های تامین سرمایه انتخاب می‌شود. ولیکن هر کدام که بخواهند عهده‌دار این مسئولیت شوند باید از بانک مرکزی مجوز اخذ کرده باشند.

۷- بازارگردان:

همانند پذیره‌نویس باید از میان بانک‌ها یا موسسه و شرکت‌های تامین کننده سرمایه یا مشاور یا این که از کارگزاری‌ها باشد.

۸- حسابرس:

شخصی است مورد اعتماد سازمان بورس و اوراق بهادار.

۹- هیئت‌مدیره:

معمولا از ۵ نفر حقیقی تشکیل می‌شود. یک نفر مدیر صندوق، یک متولی و سه نفر دیگر که توسط مجمع صندوق انتخاب می‌شوند. ارکان صندوق، باید توسط سازمان بورس و اوراق بهادار تایید شده باشند. مردم می‌توانند با پرداخت مبلغی مشخص، واحدهای سرمایه‌گذاری یا Unit های صندوق را خریداری و گواهی مربوطه را دریافت کنند. این واحدها قابل انتقال به غیر هستند و در فرابورس خرید و فروش می‌شوند. صندوق زمین و مسکن علاوه بر ارکان فوق، مولفه‌های دیگری به نام اساسنامه و امیدنامه نیز دارد.

امیدنامه مربوط به سرمایه‌گذار است. در واقع سرمایه‌گذار با مطالعه امیدنامه با ضوابط، اهداف، ارکان و هر آنچه مربوط به صندوق مورد نظر است آشنا می‌شوند. امیدنامه برای هر صندوق مجزا است اما اساسنامه قابل تغییر نیست و توسط سازمان بورس و اوراق بهادار نگاشته می‌شود. در صورتی‌که امیدنامه توسط سرپرست صندوق نگارش می‌شود. چه کسانی می‌توانند در صندوق زمین و مسکن سرمایه‌گذاری کنند؟ همه افراد با هر درجه سواد و با هر سنی مجوز سرمایه‌گذاری در صندوق سرمایه‌گذاری زمین و مسکن را دارند.

فرایند تاسیس صندوق زمین و ساختمان

برای تاسیس صندوق، طی کردن دو مرحله ابتدایی ضروری است. نخست باید ارکان پیشنهادی به سازمان بورس معرفی شوند. همان طور که اشاره شد منظور از ارکان مواردی مثل مدیر، هیات مدیره، ناظر، متولی و … است. تمامی اطلاعات ثبتی و مالی آن‌ها باید همراه با تقاضانامه تاسیس صندوق به سازمان بورس ارائه شود. علاوه بر این، اطلاعات مربوط به پروژه نیز باید در اختیار سازمان قرار گیرد؛ مواردی از قبیل زیربنا، تکنولوژی‌هایی که در آن مورد استفاده قرار می‌گیرند، برآورد هزینه‌ها و … .

پس از بررسی مدارک و در صورت تایید سازمان، مجوز تاسیس صندوق صادر می‌شود. در این مرحله اساسنامه نیز تنظیم خواهد شد. ارکان صندوق معرفی می‌شوند، سمت خود را قبول و مجوز فعالیت را دریافت می‌کنند. در نهایت تاسیس‌کنندگان باید ضمن ارائه طرح توجیهی، مبلغ پنج میلیارد ریال به حساب بانکی صندوق واریز کنند. در مرحله بعد باید نام صندوق تایید شود و در سازمان ثبت شرکت‌ها به ثبت برسد. دارایی‌های گزارش‌شده توسط یک کارشناس بررسی و تایید خواهند شد و زمین یا پروژه‌های ناتمام به صندوق منتقل می‌شوند. سپس صندوق مورد نظر به عنوان یک نهاد مالی در سازمان بورس و اوراق بهادار ثبت می‌شود و مجوز فعالیت خود را دریافت می‌کند اما قبل از آغاز پذیره نویسی و دریافت وجوه از مردم، لازم است مراحل دیگری نیز طی شوند.

ابتدا باید گزارشی از وضعیت پیشرفت پروژه به همراه طرح توجیهی ارائه شود. همچنین رئیس صندوق باید یک کپی از اسناد مربوط به مالکیت زمین پروژه و همچنین قراردادهای ارکان صندوق را تایید کند و در اختیار سازمان قرار دهد. در مرحله بعد وب سایت صندوق و نرم افزارها و سامانه مالی آن معرفی و توسط سازمان تایید می‌شوند و در نهایت مجوز پذیره‌نویسی صادر خواهد شد. همان طور که اشاره شد، پذیره‌نویسی توسط فرابورس انجام می‌شود. بنابراین صندوق باید حداقل ۱۰ روز قبل از تاریخ آغاز پذیره‌نویسی، مدارک لازم را به صورت فیزیکی و الکترونیکی در اختیار سازمان فرابورس قرار دهد، نقشه و پلان پروژه را منتشر کند و قبل از عرضه عمومی، جلسه‌ای با سرمایه‌گذاران و فعالان بازار برگزار کند. پس از طی این مراحل، مجوز برداشت وجوه حاصل از پذیره نویسی صادر خواهد شد و سرمایه‌ای که از مردم جمع شده است، به پروژه تزریق می‌شود.

تشکیل صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان چه مزایایی دارد؟

بسته به این که از کدام جهت به نوع فعالیت این صندوق‌ها نگاه کنیم، مزایای آن‌ها متفاوت خواهد بود. از دیدگاه مردم، صندوق زمین و ساختمان محل مناسبی برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش پول است. بازار مسکن در ایران معمولا یک بازار پرسود محسوب می‌شود اما در حالت عادی، برای مشارکت در فرایند ساخت و ساز باید سرمایه زیادی داشته باشید. صندوق‌های زمین و ساختمان شرایطی را فراهم می‌کنند که افرادی با سرمایه‌های کمتر نیز بتوانند در این بازار سهیم شوند و به اندازه سهم خود سود ببرند. سرمایه آن‌ها به تدریج افزایش می‌یابد و در نهایت قدرت خرید واحدهای ساختمانی را پیدا خواهند کرد.

از سوی دیگر، گواهی سرمایه‌گذاری قابل انتقال به غیر است و در فرابورس معامله می‌شود. مردم می‌توانند هر زمان که خواستند این گواهی را به فروش برسانند. در هنگام فروش علاوه بر ارزش اسمی، بسته به میزان پیشرفت پروژه سودی نیز به مبلغ اصلی اضافه خواهد شد. به علاوه، نظارت دقیقی روی میزان پیشرفت پروژه وجود دارد و گزارش مالی و میزان پیشرفت فیزیکی، به صورت مستمر به اطلاع سرمایه‌گذاران خواهد رسید. در نظر داشته باشید که این سرمایه‌گذاری به صورت مشارکتی است. یعنی صاحبان واحدهای سرمایه، در سود و زیان شرکت سهیم هستند و بهتر است افرادی برای خرید اقدام کنند که قدرت ریسک‌پذیری دارند.

از دیدگاه صاحبان پروژه نیز این گونه صندوق‌ها مزایای بسیاری دارند. اولین و مهمترین نکته این است که فاز مدیریت مالی و مدیریت پروژه از هم جدا می‌شوند. مسئولان اجرایی دغدغه‌ای از بابت تامین مالی نخواهند داشت و پرداخت‌ها به صورت تضمین‌شده و در زمان مقرر انجام می‌شود. به علاوه تامین مالی با توجه وضعیت بازار و قیمت‌ها انجام خواهد شد، کاملا انعطاف‌پذیر است و هیچ گاه به دلیل تامین نشدن منابع مالی متوقف نمی‌شود. مهمتر از همه این که پروژه معافیت مالیاتی خواهد داشت.

کاربردهای صندوق زمین و ساختمان

از مزایای صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان برای مردم و صاحبان پروژه‌ها گفتیم اما چنین صندوق‌هایی برای دولت‌ها نیز مفید هستند. سرمایه‌های راکد مردم را وارد جریان اقتصادی مولد کشور می‌کنند و با تحریک بازار مسکن، رونق بیشتری به آن می‌دهند. به علاوه، این صندوق‌ها می‌توانند کمک کنند پروژه‌هایی که به علت مشکلات مالی ناتمام مانده‌اند، به سرانجام برسند. معافیت مالیاتی یک مزیت رقابتی است که مردم را تشویق به سرمایه‌گذاری در این بازار می‌کند و با توجه به همه این‌ها، واحدهای ساختمانی مورد نیاز کشور نیز با سرعت بیشتری تامین خواهد شد.

سابقه صندوق زمین و مسکن در ایران

این صندوق از سال ۱۳۸۸ با مشارکت سازمان بورس و اوراق بهادار و وزارت راه و شهرسازی فعالیت خود را آغاز کرده است. از صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و مسکن که هم اکنون در ایران فعالیت می‌کنند می‌توان صندوق «نگین» را نام برد. این صندوق از سال ۱۳۹۵ با اخذ مجوز مورد نظر از سازمان بورس فعالیت خود را آغاز کرده است.
از دیگر صندوق‌های زمین و مسکن که در گذشته در ایران فعالیت می‌کردند می‌توان به «نسیم»، «مسکن شمال غرب» و «نارون» اشاره کرد. البته امروزه فعالیت همه این صندوق‌‌ها خاتمه یافته است.

چه پروژههایی امکان دریافت مجوز تاسیس صندوق‌ زمین و ساختمان را دارند؟

همان طور که گفته شد، در مرحله اولیه ارائه درخواست مجوز به سازمان بورس، طرح توجیهی پروژه نیز باید ارائه و تایید شود. مواردی تایید می‌شوند که ویژگی‌های زیر را داشته باشند:

• زمین پروژه هیچ گونه محدودیتی برای انتقال به صندوق نداشته باشد. هر گونه محدودیت ثبتی یا کاربری موجب رد شدن درخواست خواهد شد.
• پروانه ساخت و ساز زمین صادر شده باشد.
• هزینه ساخت و احداث پروژه حداقل ۱۰ میلیارد تومان باشد. این هزینه بدون در نظر گرفتن قیمت زمین و هزینه پروانه ساخت محاسبه می‌شود.
• در مورد پروژه‌های نیمه‌تمام، اطلاعات مالی باید کاملا شفاف باشد.

در نظر داشته باشید که درخواست‌های مربوط به پروژه‌های مسکونی، اولویت دارند.

چگونه می‌توان در صندوق زمین و ساختمان سرمایه‌گذاری کرد؟

برای خرید واحدهای سرمایه صندوق زمین و ساختمان، باید در فرابورس کد معاملاتی داشته باشید. برای دریافت این کار به یکی از کارگزاری‌های عضو بروید و با ارائه مدارک شناسایی درخواست خود را تنظیم کنید. پس از دریافت کد بورسی، می‌توانید فهرست صندوق‌ها را در وب سایت فرابورس مشاهده کنید و از طریق یکی از کارگزاری‌ها سفارش خرید خود را ثبت کنید. محدودیتی برای خرید وجود ندارد و هر کسی می‌تواند به هر تعداد که بخواهد، واحد سرمایه‌گذاری بخرد.

سخن آخر

صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان یکی از راهکارهای دولت برای به جریان انداختن سرمایه‌های راکد مردم است. این صندوق‌ها از طریق پذیره‌نویسی، سرمایه را از جامعه جمع‌آوری و وارد پروژه‌های ساختمانی می‌کنند. پس از اتمام پروژه، فروش واحدهای ساخته‌شده و کسر هزینه‌ها، سود نهایی در میان سرمایه‌گذاران تقسیم خواهد شد. برای خرید واحدهای سرمایه‌ای این صندوق‌ها، باید از طریق وب سایت شرکت فرابورس ایران و کارگزاری‌ها اقدام کنید.